Avantages et contraintes des SCPI de rendement

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société dont l’objet social est l’acquisition de biens immobiliers et leur gestion. Leur capital social est divisé en parts sociales achetées par des clients souhaitant investir dans l’immobilier mais n’ayant pas nécessairement les moyens de réaliser des projets de grande ampleur. Selon la nature de la SCPI, elle permet de de faire bénéficier les associés d’un revenu ou d’avantages fiscaux. Les premières sont appelées SCPI de rendement. Quels en sont les avantages et aussi les contraintes ?

Les avantages des SCPI de rendement

Cette catégorie de société se spécialise dans l’immobilier professionnel en achetant des bureaux, des locaux industriels ou commerciaux. Ces derniers sont loués et les revenus nets (une fois toutes les charges relatives aux biens immobiliers déduits) permettent de distribuer des bénéfices aux associés porteurs de parts sociales.

Ce sont des sociétés qui font publiquement appel à l’épargne et pour cette raison, elles sont contrôlées par le législateur qui a encadré leur fonctionnement. La première grande loi relative à ce type d’investissement a été adoptée le 31 décembre 1970 et a fixé son régime applicable. Afin de protéger encore plus les associés, l’Autorité des Marchés Financiers surveille aussi leur fonctionnement et veille à une totale transparence de l’information donnée aux porteurs de parts.

Cet encadrement est donc un avantage certain car il rassure les investisseurs. La nature même du patrimoine de ces sociétés est aussi de nature à rassurer les associés. L’investissement dans la pierre représente en effet quelque chose de tangible dans laquelle il ne paraît pas risquer de placer son patrimoine. La hausse quasi continue de l’immobilier impacte donc positivement le placement dans une SCPI de rendement.

Certaines SCPI ont un capital fixe et la loi n°2001-602 du 9 juillet 2001 a réformé totalement le marché secondaire, c’est-à-dire le marché des parts achetées et revendues, en laissant tomber la notion de prix de cession conseillé. Les sociétés de gestion des SCPI organisent donc désormais des marchés de cession propres à chaque société civile.

Les inconvénients des SCPI de rendement

Comme tout investissement, le risque zéro n’existe pas et ce type d’investissement reste totalement tributaire de la bonne santé de l’immobilier de bureau et commercial.

Il reste en outre parfois difficile de bien choisir sa Société Civile de Placement Immobilier. Il faut donc se faire aider par le bon spécialiste et connaître les quelques indices clés à surveiller. Tel est le cas notamment du TRI pour Taux de Rendement Interne. Cet indice s’apprécie sur 5 ans.

Le taux d’occupation physique des biens est également indispensable à connaître avant d’acheter des parts de SCPI. Ce taux permet aussi de calculer le taux d’occupation financier qui est un ratio entre les loyers perçus à un instant T en comparaison du montant total des loyers pour un bien occupé à 100 %

Il faut aussi veiller à la bonne répartition géographique des biens afin de limiter au maximum les risques de chute de valeur.

Le principal inconvénient des SCPI reste peut-être la difficulté de revente de ses parts sociales. C’est la raison pour laquelle un conseil en amont est indispensable. Le professionnel pourra vous fournir tous les éléments nécessaires pour prendre une décision d’investissement en toute connaissance de cause.

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